La question de la facturation de la taxe foncière au locataire est complexe et dépend du type de bail concerné. En France, cette taxe est en principe à la charge du propriétaire. Toutefois, certaines parties peuvent être récupérables auprès du locataire sous conditions. Cet article vous présente les démarches et règles à respecter pour facturer la taxe foncière au locataire légalement.
Quelles parties de la taxe foncière sont récupérables auprès du locataire ?
Contrairement à une idée reçue, la taxe foncière n’est pas entièrement récupérable auprès du locataire dans le cadre d’une location d’habitation. Le principe fondamental à retenir est que seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peut être refacturée au locataire occupant le logement.
Cette taxe figure sur l’avis d’imposition de taxe foncière reçu par le propriétaire. Elle constitue une charge récupérable selon le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui établit la liste des charges locatives. Ainsi, vous pouvez légalement demander à votre locataire de vous rembourser cette partie spécifique de votre taxe foncière.
La TEOM est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien et son montant varie selon les communes. Elle représente généralement la moitié de la valeur locative. Pour identifier précisément son montant, consultez le tableau détaillé figurant sur la deuxième page de votre avis de taxe foncière.
Ce qui n’est pas récupérable dans la taxe foncière
Il est important de préciser que les frais de gestion liés à la TEOM ne sont pas récupérables auprès du locataire. De même, le montant principal de la taxe foncière sur les propriétés bâties reste entièrement à la charge du propriétaire pour les locations d’habitation.
Vous ne pouvez donc pas demander au locataire de vous rembourser l’intégralité de votre taxe foncière, mais uniquement la partie correspondant à l’enlèvement des ordures ménagères. Cette distinction est essentielle pour éviter tout litige avec votre locataire.
Le cas particulier des baux commerciaux
Pour les locaux commerciaux, la situation diffère considérablement. En effet, le bail commercial offre une plus grande liberté contractuelle aux parties. Dans ce cadre, il est possible de prévoir une clause stipulant que la totalité de la taxe foncière sera à la charge du locataire.
Cette possibilité est encadrée par l’article L.145-40-2 du Code général des impôts, qui prévoit que le contrat de location doit préciser la répartition des charges entre le bailleur et le locataire. La taxe foncière peut donc être mise conventionnellement à la charge du locataire commercial, à condition que cette disposition soit clairement mentionnée dans le bail.
Pour un bail professionnel, qui est un contrat plus souple, la répartition des charges suit les mêmes principes. Vous pouvez donc facturer la taxe foncière au locataire professionnel si le contrat le prévoit expressément.
Comment procéder à la facturation de la TEOM au locataire ?
La récupération de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères auprès du locataire doit suivre une procédure précise pour être légalement valable. Voici les étapes à respecter pour facturer correctement cette taxe.
Intégrer la TEOM dans les charges locatives
La TEOM doit être intégrée dans le régime des charges locatives. Deux méthodes de facturation sont possibles selon le mode de paiement des charges prévu dans votre contrat de bail :
- Paiement par provisions mensuelles : vous pouvez inclure une estimation de la TEOM dans les provisions de charges versées chaque mois par le locataire. Une régularisation sera effectuée une fois par an après réception de l’avis d’imposition.
- Paiement au forfait : si les charges sont payées selon un montant forfaitaire, la TEOM doit être incluse dans ce forfait. Dans ce cas, aucune régularisation n’est nécessaire.
Dans les deux cas, il est recommandé de garder une trace écrite des calculs effectués pour justifier le montant demandé au locataire en cas de contestation.
Établir un décompte détaillé
Pour facturer la TEOM à votre locataire, vous devez établir un décompte détaillé des charges récupérables. Ce document doit mentionner clairement le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et sa répartition.
Si plusieurs locataires occupent le même immeuble, la TEOM doit être répartie entre eux selon les tantièmes ou la surface des logements. Chaque locataire ne doit payer que la part correspondant à son logement.
Le décompte doit être accompagné d’une copie de l’avis de taxe foncière montrant le montant exact de la TEOM. Cette transparence est indispensable pour éviter tout litige avec vos locataires.
Quels délais respecter pour récupérer la TEOM auprès du locataire ?
La facturation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est soumise à des délais stricts qu’il convient de respecter pour ne pas perdre votre droit à récupération.
Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, vous disposez d’un délai de 3 ans à compter de la date d’émission de l’avis d’imposition pour réclamer le remboursement de la TEOM à votre locataire. Passé ce délai, votre demande sera prescrite et vous ne pourrez plus exiger ce paiement.
Cette prescription triennale s’applique également en cas de départ du locataire. Si celui-ci quitte le logement, vous avez intérêt à lui facturer la TEOM sans attendre pour éviter tout risque de non-paiement.
La facturation au prorata temporis
En cas d’arrivée ou de départ du locataire en cours d’année, la facturation de la TEOM doit se faire au prorata temporis, c’est-à-dire proportionnellement à la durée d’occupation du logement.
Par exemple, si un locataire occupe le logement du 1er mars au 31 octobre, il devra s’acquitter de 8/12ème du montant annuel de la TEOM. Ce calcul au prorata temporis est une obligation légale et permet une répartition équitable de la charge entre les différents occupants successifs du logement.
Veillez à effectuer ce calcul avec précision et à le communiquer clairement au locataire lors de la facturation pour éviter toute contestation ultérieure.
Comment informer correctement le locataire de cette facturation ?
La communication avec le locataire est un élément clé pour éviter les contentieux liés à la facturation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Des informations claires et complètes doivent être fournies dès la signature du bail.
Les mentions à intégrer dans le contrat de bail
Bien que la TEOM soit récupérable de plein droit, il est fortement recommandé de mentionner expressément dans le contrat de bail que cette taxe sera refacturée au locataire. Cette précaution permet d’éviter toute surprise ou contestation future.
Le contrat doit préciser la méthode de facturation choisie (provisions mensuelles ou forfait) et les modalités de régularisation annuelle. Ces informations permettent au locataire de comprendre clairement ses obligations financières.
Pour les baux commerciaux, la mention de la refacturation de la taxe foncière doit être explicite et détaillée. Le bail doit préciser quelles taxes sont mises à la charge du locataire (TEOM seule ou taxe foncière complète).
La justification des montants facturés
Lorsque vous demandez le remboursement de la TEOM à votre locataire, vous devez être en mesure de justifier le montant réclamé. Cela implique de conserver une copie de l’avis d’imposition de taxe foncière et de le présenter au locataire sur demande.
Le montant facturé doit correspondre exactement à celui figurant sur l’avis d’imposition, sans majoration. En cas de logement collectif, vous devez également être capable d’expliquer la clé de répartition utilisée pour calculer la part de chaque locataire.
Cette transparence est essentielle pour maintenir une relation de confiance avec votre locataire et prévenir d’éventuels conflits sur les charges récupérables.
Facturer la taxe foncière au locataire nécessite donc de respecter un cadre légal précis. Pour les baux d’habitation, seule la TEOM est récupérable, tandis que les baux commerciaux offrent plus de flexibilité. Dans tous les cas, la transparence et le respect des procédures sont les clés d’une facturation réussie et sans contentieux.
